Energetische Sanierung von Gebäuden

Ältere Gebäude weisen meistens einen Energieverbrauch auf, der erheblich höher ist als der von neueren Gebäuden. Insbesondere betrifft dies den Bedarf an Heizwärme, der einerseits meistens hoch ist und zusätzlich häufig auf ineffiziente Weise gedeckt wird. Wenn dieses Problem einigermaßen konsequent angegangen wird, also nicht nur mit punktuellen Verbesserungen, sprechen wir von einer energetischen Sanierung. Auch der Begriff thermische Sanierung oder Wärmesanierung wird verwendet, wenn es vorwiegend um den Wärmebedarf geht.

Vorteile einer energetischen Sanierung

Das primäre Ziel einer energetischen Altbausanierung ist die Reduktion des Energieverbrauchs, also des Verbrauchs an Primärenergie beim Betrieb des Gebäudes. Hieraus ergibt sich direkt eine Einsparung, beispielsweise für den Einkauf von Heizöl, Erdgas oder elektrischer Energie. Je nach dem Ausgangszustand und dem Umfang der durchgeführten Maßnahmen können die Energiekosten um 25% oder auch um 75% und mehr gesenkt werden. Dem stehen allerdings die meist beträchtlichen Kosten der Sanierung gegenüber, wodurch sich die Frage der Amortisation stellt; dies wird weiter unten behandelt.

Eine andere direkte Folge des reduzierten Energieverbrauchs ist die Reduktion der Umweltbelastung. Beispielsweise wird die Menge der entstehenden Abgase reduziert, die unter anderem das klimaschädliche Kohlendioxid enthalten. Da der Energieverbrauch der Gebäude einen erheblichen Anteil am Gesamtverbrauch einen Landes hat (was auch in Industrieländern gilt), sind energetische Gebäudesanierungen eine entscheidende Komponente jedes Programms zur drastischen Reduktion der CO2 -Emissionen. Nach heute in der Wissenschaft klar vorherrschender Ansicht ist eine solche drastische Reduktion für den Klimaschutz unbedingt innerhalb der nächsten Jahrzehnte nötig.

Die Sanierung hat meistens eine Reihe zusätzlicher Auswirkungen. Hierzu gehören insbesondere Verbesserungen des Wohnkomforts oder der Arbeitsproduktivität im Gebäude. Beispielsweise verbessert eine umfassende Wärmedämmung durch ein außen angebrachtes Wärmedämmverbundsystem die thermische Behaglichkeit im Gebäude, da Temperaturunterschiede reduziert und damit auch unangenehme Zugerscheinungen vermieden werden. Der Einbau einer Lüftungsanlage kann zudem die Luftqualität in Gebäude stark verbessern und Gesundheitsbelastungen als Folge überhöhter Feuchtigkeit vermeiden. Ebenfalls wird häufig der Schallschutz verbessert. Weitere Verbesserungen können entstehen, wenn nicht ausschließlich energetische Zielsetzungen verfolgt werden. Beispiele sind die Anpassungen von Raumkonzepten an geänderte Bedürfnisse, die Vergrößerung der Nutzfläche und Verschönerungen.

Typische Elemente einer energetischen Sanierung

Die meistens wichtigste Komponente des Energieverbrauchs eines Gebäudes besteht im Bereich der Beheizung. Die Ursache des Problems ist in aller Regel der zu hohe Heizwärmebedarf des Gebäudes, der mit unterschiedlichen Maßnahmen reduziert werden kann:

Eine umfassende Wärmedämmung kann die Energieverluste durch Wärmeleitung und durch Undichtigkeiten stark vermindern. Beispielsweise beträgt der Wärmedurchgangskoeffizient der Wände einer alten, ungedämmten Fassade häufig 1 bis 2 W/(m2K), während eine gut wärmegedämmte Wand rund zehnmal bessere Werte aufweisen kann. Ähnlich bewirkt der Austausch alter Fenster (auch solcher mit Doppelverglasung) gegen neue Fenster mit dreifacher Wärmeschutzverglasung und optimierter Rahmenkonstruktion auch an dieser Stelle eine Verbesserungen um den Faktor 3 oder höher. Besonders lohnend kann die Wärmedämmung von Kellerdecken oder Estrichböden sein, da dort die Kosten der Dämmung besonders niedrig sind. In manchen Fällen werden auch gezielt ge-wisse Wärmebrücken entfernt oder vermindert, beispielsweise an Rollladenkästen oder Balkonen.

Die Energieverluste durch die Belüftung von Gebäuden können erheblich sein, insbesondere wenn häufiges Lüften durch eine starke Belegung und/oder durch Feuchtigkeitsprobleme im Haus erzwungen wird. Diese Verluste lassen sich drastisch reduzieren durch den Einbau einer Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung, was gleichzeitig die Luftqualität im Haus stark verbessert.

Eine verbesserte Heizungsanlage kann den verbleibenden Wärmebedarf oft effizienter decken. Beispielsweise hat ein moderner Gas-Brennwertkessel weitaus geringere Energieverluste als ein alter Gas - Heizkessel. Häufig wird bei der Sanierung auch auf anderen Energieträger umgestellt, der eine verlässlichere Kostenentwicklung verspricht und/oder umweltfreundlicher ist. Wenn eine thermische Solaranlage installiert wird, kann damit der Großteil des Energiebedarfs für das Warmwasser und oft auch ein Teil des Heizenergiebedarfs gedeckt werden.

Insbesondere bei Bürogebäuden kann auch der Bedarf an elektrischer Energie stark reduziert werden, wenn beispielsweise der Energieaufwand für die Kühlung im Sommer drastisch reduziert wird – etwa durch effektiven Sonnenschutz und Wärmedämmung. Zusätzliche Möglichkeiten ergeben sich bei der Beleuchtung.

Umfassende einmalige Sanierung oder schrittweise Maßnahmen?

Oft stellt sich die Frage, ob eine energetische Sanierung eine einmalige umfassende Aktion sein muss oder auch mit schrittweisen Maßnahmen erfolgen kann, die über Jahre verteilt werden. In jedem Fall ist es empfehlenswert, zumindest bei der Planung einer Sanierung eine umfassende Betrachtung des Gesamtsystems und aller zu verfolgenden Ziele anzustellen, anstatt nur einzelne Aspekte zu betrachten. Zunächst einmal kann man dabei herausfinden, welche der möglichen Maßnahmen im konkreten Fall das beste Nutzen-zu-Kosten-Verhältnis haben, und auf dieser Basis die richtigen Prioritäten setzen. Häufig ergibt es sich dann auch, dass verschiedene Maßnahmen unbedingt direkt miteinander kombiniert werden sollten, denn es gibt in der Praxis häufig enge (teilweise überraschende) Zusammenhänge zwischen verschiedenen Maßnahmen. Einige Beispiele hierfür werden in den folgenden Abschnitten kurz diskutiert. Sie zeigen, dass unbedingt eine erfahrene Fachperson (ein speziell ausgebildeter Architekt und/oder ein Energieberater) die Lage genau prüfen sollte, bevor in einzelne Maßnahmen investiert wird. Keinesfalls sollte man sich darauf verlassen, dass auf Teilaspekte spezialisierte Handwerker diese entscheidend wichtige Beratungsleistungen in der benötigten Qualität bieten können.

Fassadendämmung: Wände und Fenster

Es ist zwar durchaus nicht so, dass die Wärmedämmung beispielsweise der Außenwände nur dann energetisch sinnvoll wäre, wenn zusätzlich auch die Fenster erneuert werden. Der Nutzen der einen Maßnahme wird nämlich im Prinzip unabhängig vom Nutzen der anderen Maßnahme erzielt. Jedoch schaffen bautechnische Aspekte oft eine enge Verbindung. Häufig ist es aus mehreren Gründen sehr sinnvoll, zunächst die Fenster auszutauschen und dabei nicht etwa an den alten Stellen in der Fensterlaibung einzubauen, sondern ganz außen. Im zweiten Schritt wird dann durch die Wärmedämmung der Wand wieder ein Vorsprung geschaffen. Hierbei können die Fensterrahmen einfach und wirkungsvoll mit der Dämmung verbunden werden. Wenn dagegen erst nur die Wände gedämmt würden, wäre dieser Anschluss bei einer späteren Fenstersanierung nur mit großem Mehraufwand herzustellen. Umgekehrt würden in den Fensterlaibungen erhebliche Wärmebrücken entstehen, wenn die neuen Fenster an den alten Stellen eingebaut würden und erst später die Außenwände gedämmt würden – die Laibungen könnten dann nämlich kaum gedämmt werden, ohne die Fensterlaibungen deutlich zu verkleinern, die Zimmer also dunkler zu machen und die solaren Gewinne zu vermindern. Beim oben empfohlenen Ansatz dagegen müssen die alten Laibungen gar nicht gedämmt werden, da sie sich dann ja ohnehin komplett im Innenraum befinden; der Dämmperimeter verläuft entlang der Außenseite der alten Fassade.

Wärmedämmung und Lüftungsanlage

Wenn die Außenfassade mit einer dicken Schicht (z. B. 15 bis 20 cm) gedämmt wird, gibt dies auch eine ausgezeichnete Gelegenheit zum Einbau einer Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung. Man kann dann nämlich die Lüftungsleitungen vom Lüftungsgerät zu den einzelnen Räumen einfach auf der Außenfassade verlegen und im nächsten Schritt mit der Wärmedämmung überdecken. Beispielsweise kann eine erste Schicht von Polystyrolplatten Lücken für die Lüftungsleitungen enthalten und dann mit einer zweiten durchgängigen Schicht überdeckt werden. Der Aufwand ist dann erheblich geringer, als wenn Lüftungsleitungen im Inneren verlegt werden. Die Innenräume werden dann lediglich durch die Kernbohrungen für die Lüftungsöffnungen tangiert; es gibt kaum Beschädigungen im Inneren, die wieder Reparaturen notwendig machen würden. Auch andere Einrichtungen können geschickt von der Dämmung überdeckt oder in diese integriert werden – beispielsweise neue Elektroleitungen, Leitungen für eine Solaranlage oder auch Jalousien für den Sonnenschutz.

Wärmedämmung und Heizungsanlage

Im Prinzip sind die Wärmedämmung und die Heizungsanlage völlig voneinander getrennte Systeme, die auch ohne weiteres zu verschiedenen Zeiten erneuert werden könnten. Jedoch ist es meist sinnvoll, zuerst die Wärmedämmung durchzuführen und erst dann eine Heizungsanlage einzubauen, die entsprechend dem nun gesenkten Wärmebedarf dimensioniert ist. Zusätzlich kann eine Rolle spielen, dass durch die verminderte Heizleistung auch die nötige Vorlauftemperatur abnimmt und erst dadurch beispielsweise eine Wärmepumpe zur Beheizung geeignet wird. Die neue Heizungsanlage kann also durchaus auch etwas später eingebaut werden, aber besser nicht früher als die Wärmedämmung.

Solaranlage und Dachsanierung

Offenkundig wäre es nicht sinnvoll, zuerst eine Solaranlage auf dem Dach zu installieren und wenig später dann eine Dachsanierung vorzunehmen, für die die Solaranlage wieder demontiert werden müsste. Umgekehrt bietet es sich an, im Zuge einer Dachsanierung gleich eine Solaranlage einzubauen. Die dann mögliche In-Dach-Montage ist optisch oft wesentlich ansprechender (obwohl nicht unbedingt kostengünstiger) als die Auf-Dach-Montage. Die Solarleitung einer thermischen Solaranlage (d.h. Verbindung zwischen Sonnenkollektoren und Warmwasserspeicher) lässt sich günstig auf der Außenwand verlegen, wenn sie später von der Wärmedämmung der Fassade überdeckt wird (siehe oben).

Kombination haustechnischer Komponenten

Bevor Entscheidungen über den Einbau neuer Haustechnik wie Heizungsanlage, Warmwasserbereitung, Solaranlage, Wärmepumpe etc. gefällt werden, sollten die vorhandenen Möglichkeiten genau miteinander verglichen werden, da auch hier enge Verbindungen zwischen verschiedenen Aspekten entstehen können:

Wenn eventuell später eine thermische Solaranlage eingebaut werden soll, ist dies bei der Erneuerung einer Heizungsanlage mit Warmwasserbereitung entsprechend zu berücksichtigen. Beispielsweise sollte sicher kein neuer Warmwasserspeicher eingebaut werden, der zwar momentan ausreicht, aber dann für die Solaranlage zu klein sein wird.

Die Installation einer Brauchwasserwärmepumpe kann durchaus sinnvoll sein, passt aber oft nicht gut zu einer thermischen Solaranlage. Wenn letztere vorgesehen ist, kann die Kombination mit einem Erdgas-Brennwertkessel, der gleichzeitig als Durchlauferhitzer zur Nacherwärmung des Warmwassers dient, sinnvoller sein. Der Warmwasserspeicher wird dann allein solar erwärmt; wenn hier zusätzlich eine Wärmepumpe zum Einsatz käme, würde sowohl der solare Ertrag vermindert als auch die Jahresarbeitszahl der Wärmepumpe.

Wärmedämmung oder Blockheizkraftwerk

Im Prinzip kann auch überlegt werden, ob die Verwendung einer speziellen Wärmequelle den Einsatz einer Wärmedämmung erübrigt. Beispielsweise wird gelegentlich vorgeschlagen, ein Mikro-Blockheizkraftwerk zu bauen, welches von seiner Leistung her eher zu einem ungedämmten Haus passt. Die Investitionskosten sind hoch, aber oft geringer als die für eine Wärmedämmung und eine eher konventionelle Heizungsanlage. Andererseits ist aber die Lebensdauer eines Blockheizkraftwerks weitaus niedriger als die einer Wärmedämmung, so dass die langfristige Wirtschaftlichkeit dieses Ansatzes sehr fraglich ist.

Sanierung ohne Auszug der Bewohner

Eine umfassende Gebäudesanierung erfordert häufig, dass die Bewohner in dieser Zeit ausziehen. Da dies offenkundig einen hohen Zusatzaufwand bedeutet, kann nach Möglichkeiten gesucht werden, dies zu vermeiden. Wenn beispielsweise eine Wärmedämmung außen angebracht wird (was ohnehin wirksamer und kostengünstiger ist), sind die Störungen im Wohnbereich nicht allzu stark. Auch eine Lüftungsanlage für kontrollierte Lüftung mit Wärmerückgewinnung kann ohne allzu starke Störungen eingebaut werden, wenn die Lüftungsleitungen in der neuen Fassade verlegt werden (und nicht etwa durch Wohnräume verlaufen). Wenn dagegen die energetische Sanierung mit einer umfassenden Innensanierung verbunden wird, ist ein Auszug der Bewohner oft unumgänglich.

Wirtschaftliche Aspekte der energetischen Sanierung

Zur Beurteilung der Wirtschaftlichkeit einer energetischen Sanierung wird häufig die folgende Überlegung angestellt: Wie lange wird es dauern, bis die Kosten der Sanierung durch die Einsparung von Energiekosten amortisiert sind? Dies erscheint im Prinzip vernünftig, kann aber zu fragwürdigen Resultaten führen, wenn diverse wichtige Aspekte nicht berücksichtigt werden:

- Zunächst einmal sind die zukünftigen Energiekosten vernünftig zu schätzen – was aber je nach den benötigten Energieträgern sehr schwierig sein kann. Insbesondere sind die zukünftigen Preissteigerungen beim Erdöl, aber auch beim Erdgas kaum zuverlässig für einen Zeitraum von z. B. 20 Jahren zu ermitteln. Die Lebensdauer einer Wärmedämmung ist aber normalerweise noch deutlich höher, so dass eigentlich noch längere Zeiträume relevant sind.

- Zusätzlich zu den geschätzten Kosten sollte auch deren Unsicherheit berücksichtigt werden. Eine energetische Sanierung hat diesbezüglich den Vorteil, dass die Verwundbarkeit durch plötzliche Preisschocks stark vermindert werden kann – entweder einfach durch die Verminderung der benötigten Mengen oder auch durch gleichzeitigen Umstieg auf einen verlässlicheren Energieträger. Somit hat die Energiesanierung auch den Charakter einer Versicherung.

- Die häufig nebenbei erzielte Erhöhung des Komforts (siehe oben) oder womöglich sogar der Wohnfläche ist natürlich ein zusätzlicher Nutzen, der bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung zu berücksichtigen ist. In manchen Fällen wird sogar eine Aufstockung vorgenommen, d. h. es entsteht ein zusätzliches Stockwerk.

- Manche Komponenten einer Energiesanierung haben eine sehr hohe Lebensdauer – insbesondere gilt dies in der Regel für die Wärmedämmung. Somit wird der Wert des Gebäudes langfristig erhöht. Wer also ein Gebäude umfassend saniert und nach beispielsweise 20 Jahren verkauft, kann von der Sanierung oft selbst dann profitieren, wenn die Einsparung an Energiekosten innerhalb der 20 Jahre die Investition noch nicht voll amortisiert haben.

- Zu berücksichtigen ist ebenfalls, dass zumindest diverse kleinere Maßnahmen nötig wären, wenn die Sanierung nicht durchgeführt würde. Man kann nicht davon ausgehen, dass eine Verwendung eines Gebäudes ohne jede Instandhaltung der Normalfall wäre und dies als Referenzsituation wählen. Beispielsweise müsste manchmal der Verputz des Hauses ohnehin erneuert werden, so dass dieser Teil der Kosten nicht zu denen der Wärmedämmung zu schlagen ist. In anderen Fällen ersparen eine Wärmedämmung und/oder eine Lüftungsanlage andere Maßnahmen gegen Feuchtigkeitsschäden.

- Die effektiven Sanierungskosten für den Eigentümer werden häufig dadurch vermindert, dass es staatliche Zuschüsse, Zinsvergünstigungen und steuerliche Vergünstigungen für energetische Sanierungen gibt.

- Ein sinnvoller Vergleich ist also in der Regel nicht der zwischen einer umfassenden Sanierung und dem Nichtstun, sondern der zwischen der Sanierung und den sonst nötigen Maßnahmen – unter Berücksichtigung nicht nur der Energiekosten, sondern auch der vermiedenen Unsicherheiten sowie der Erhöhung des Nutzwerts und des Gebäudewerts.

An dieser Stelle ist die geförderte Vor-Ort-Energiesparberatung sinnvoll, die die verschiedenen Sanierungsvarianten bezogen auf das individuelle Objekt besonders hinsichtlich Ihrer Wirtschaftlichkeit miteinander vergleicht.

Sanierung oder Abriss und Neubau

In manchen Fällen stellt sich die Frage, ob ein Abriss eines Altbaus und anschließender Neubau nicht günstiger wäre als eine umfassende energetische Sanierung. Dies kann der Fall sein, wenn die Sanierungsmaßnahmen sehr aufwändig wären, das Gebäude ohnehin schon sehr alt ist und den Nutzungsbedürfnissen nicht mehr gut entspricht. Häufig werden solche Maßnahmen zum guten Teil dadurch motiviert, dass der Neubau eine höhere Nutzfläche und damit eine bessere Ausnutzung des Grundstücks bringt; die energetische Verbesserung ist dann eher ein zusätzlicher Nutzen. Was rein den energetischen Aspekt betrifft, bietet einerseits der Abriss und Neubau meist wesentlich stärkere Möglichkeiten zur Reduktion des Energieverbrauchs. Zum Beispiel ist ein Passivhaus im Neubau heute ziemlich problemlos zu realisieren, während das Erreichen des Passivhaus-Standards bei der Altbausanierung oft schwierig ist – zumindest bei Einfamilienhäusern. Andererseits ist der Aufwand an grauer Energie für Abriss und Neubau auch viel größer als bei einer Sanierung. Von daher kann die energetische Amortisationszeit recht lang sein und die Sanierung effektiv doch günstiger sein. Für die finanzielle Betrachtung sind oft staatliche Fördergelder wichtig, die für eine Sanierung verfügbar sind, nicht jedoch für einen Neubau. Hinzu kommt, dass im Falle eines Neubaus zunächst das alte Haus abgerissen werden müsste, was ebenfalls erhebliche Kosten verursacht. Deswegen kann eine aufwändige Sanierung selbst dann finanziell attraktiver sein, wenn sie (ohne Berücksichtigung von Fördergeldern) ähnlich viel kostet wie ein Neubau. Wer ein Haus anschaffen möchte, hat häufig zu entscheiden, ob er einen energetisch optimierten Neubau erstellen möchte oder lieber einen Altbau kauft und diesen einer energetischen Gesamtsanierung unterzieht. Auch hier kann der Neubau energetisch deutlich besser werden und trotzdem die Sanierungslösung eine viel bessere Wirkung bezüglich Energie und Umwelt haben. Ein sinnvoller Vergleich ist nämlich nicht der zwischen den beiden Gebäuden, sondern zwischen den beiden Handlungsoptionen:

- Im einen Fall kann es dazu kommen, dass ein energetisch ausgezeichneter Neubau erstellt wird, während der Altbau von einem anderen Käufer übernommen und unsaniert für lange Zeit weiter betrieben wird. Der Gesamtenergie­verbrauch nimmt damit auf jeden Fall zu.

- Im anderen Fall wird der Energieverbrauch des Altbaus erheblich reduziert, und jemand anderes baut einen Neubau – der angesichts der heutigen Vorschriften (z.B. Energie-Einsparverordnung) nicht allzu schlecht werden kann. Der Gesamtenergie­verbrauch kann so durchaus abnehmen, da die Einsparung beim Altbau ohne weiteres größer sein kann als der Verbrauch eines Neubaus.

- Daher ist es offenkundig, dass der Erwerb eines Altbaus mit umfassender Sanierung beispielsweise dem Klimaschutz weitaus mehr dienen kann als die Erstellung des besten Passiv- oder sogar Plusenergiehauses.

- Hier ist im Besonderen die „graue Energie“ zu bedenken, d.h. die bei der Erstellung eines Neubaus notwendige Energie für die Herstellung der Baustoffe, deren Transport und die Durchführung Baustelle. Im Allgemeinen wird durch die energetische Sanierung insgesamt weniger Energie verbraucht als bei Abriss und Neubau; sie leistet somit den erheblichen Teil der Verringerung des Ausstoßes von klimaschädlichen Gasen.